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レオパレス21の施工不良問題、上場廃止や倒産リスクは?

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430憶円の特別損失で財務状況が深刻化で株価が暴落…

  

レオパレス21が、2019年3月期の予想を大幅下方修正しました。
当初は50~70億円の赤字予想でしたが、今回新たに法令違反にあたる「不備」が発覚。

  

特別損失430億円を発表したことで、380億円~400憶円の赤字予想に修正したものです。また未定としていた配当金も無配になってしまい、今後の財務状況に対して不安を抱く株主の売りが殺到しました。

 

5月の会社発表では「業績への影響は軽微です。」と言っておりましたので、その言葉を信じてホールドしていた株主からしたらたまったものではありません。あまりに深刻な下方修正を発表したものだと感じました。 

  

  

新たな不備については2月7日に発表がありまして、翌日2月8日は415円のままで株価はS安のまま寄らず、2連続ストップ安をつけた翌日の2月13日には一度263円で株価は寄ったものの、その後S安で張り付いてしまい終値の株価は255円でした。

  

2月14日には249円で寄りましたがその後も株価は下がり続けて終値は、前日比-11%の225円で年初来安値付近で終了し、リバウンドもないまま下がり続ける自体に陥っています。

  

リバウンドを狙って249円で購入された方も多いでしょうが、その方々も含み損状態です。元々のホルダーも高値で捕まっておりますので、売りの連鎖が生じないか心配でもあります。

  

さて、レオパレスの発行株式数は2億4000万株です。単純計算で下落値は290円ですから、たった数日で約690億円近くの時価総額が失われてしまったことになります。

  

しかも2月14日に一日で取引された量は1億5000万株以上になり、これは2013年以降で最も多い1日における取引量となってしまいました。発行株式数の半分以上の取引量ですから凄まじさが伝わります。

連続S安で 時価総額690億円が吹っ飛ぶことになった違反内容とは

  

今回、新たに違反とされた理由について、

①遮音性を満たしていない断熱材の使用

②外壁が認定されていないものが使用されていた

③3階建ての天井の部材において耐火基準を満たしていない

以上の3点が指摘された内容です。

  

とくに③の耐火基準についてはかなり重要度が高い問題で、建築基準法を満たしていないことから、③に該当する入居者7000人以上の引っ越し手配、補正工事の点で深刻な問題とされています。大きな損失に繋がってしまった要因でもあります。

  

  

2月14日に、プレリリースされた内容によると、お引越し費用も当然ながらレオパレスが負担するのですが、それ以外にも下記の内容が挙げられます。

  

<レオパレスへのお住み替え> 敷金、礼金、住み替え手数料、鍵交換費、当月日割家賃、翌月家賃

  

<他社様の管理物件へのお住み替え> お住み替え先の契約金(敷金、礼金、仲介手数料、保証会社の保証契約料等)

  

法令違反で指摘を受けたのは今回だけではありません。2018年4月にも屋根裏の「界壁問題」が発覚したばかりでした。問題として取り上げられた物件は「防火壁」が存在せず、火災発生時に瞬く間に火が燃え移る違法建築であったというのです。

  

   

また、天井裏に忍び込むと簡単に隣の部屋の天井に行き来することができてしまい、セキュリティの観点からも問題な物件です。報道では、隠蔽疑惑も挙げられ、人名よりも金儲けを最優先してしまった結果であると証言するシーンもありました。

 

レオパレス21の上場廃止や倒産の可能性は?

  

すぐに上場廃止や倒産することは考えにくいですが、財務状況が悪化してしまった場合、将来的には上場廃止に陥る可能性は非常に高いといえるでしょう。

  

レオパレスのビジネスモデル、業績推移、入居率、自社株買い、報道番組による影響、調査済みの進捗状況、利用者の心境、株価の取引状況等をヒントに推測することができます。

  

リーマンショック以降、レオパレスのビジネスモデルは賃貸事業で大きく売り上げており、売上高に対しての比率も増加させており、売上高の80%近くを占めております。

  

  

2012年に黒字転換してからは着実に営業利益を伸ばしていることからも、すぐに倒産ということはまず考えられません。しかし、2019年1月時点での入居率が85%と低い水準になってきており、不信感が募ることでこのまま入居率が低下していけば業績が悪化する事態も考えられます。

  

レオパレス21は昨年の5月11日に830万株、上限80億円とした自社株買いを発表しており、8月24日に取得終了発表をしております。結局のところ、株式の取得価格の総額が約50億円で830万株取得したため、平均取得株価は600円と推測されます。

  

現状、株価は200円台で推移しておりますので、30億円近くの含み損が発生している状態です。このまま株価が下落するようであれば、もちろん自社株買いをした830万株が財務上の大きな重しとなってしまいます。

  

そして、レオパレス21が抱える全3万9085棟の中で、図面上での問題は調査済みとしていますが、実際の施工の際の調査が進んでいるのは、1.4万棟のみです。残りの2.5万棟に関しては新たな問題が発覚する懸念が生じます。

  

また上場廃止リスクを回避したとしても、株価が以前の600円以上の水準に戻るためにはかなりの時間がかかりそうです。2月14日に1億5000万株の売買取引量が発生したことからもわかるとおり、株価250円付近でかなり強烈なしこりができてしまっています。このしこりの解消は時間がかかりそうです。

  

  

今後も悪材料が発生する度に株価は売られてしまうでしょうし、とくにレオパレス21の施工不良問題を追求し第3弾の報道をした「ガイアの夜明け」が徹底的にレオパレス21を追い込むことからも、今後も悪材料を見逃す訳がなさそうです。

  

ガイアの夜明けは、オリジナリティ溢れる企業の紹介や、新技術の紹介、企業努力を応援するイメージが強いため、このような摘発や告発をするのは異例でもあり、第3弾まで展開されることは稀です。

  

また、非常に影響力の高い番組で、 昨年の5月に報道された時も今回2月に報道された時も、翌日には株価が大きく暴落しておりました。

  

レオパレス21を利用するエンドユーザーも離れていく可能性が高いです。ある程度の妥協をして商品やサービスを購入することがあったとしましても、生活の要である「住居」において妥協する人はそういません。

  

他にも不動産物件は多数存在する中、敢えて法令違反に該当しているレオパレス21の物件を利用する理由は今のところ見当たらないのです。
他社の不動産物件よりも家賃が低価格であるなど何かしらの魅力があれば優位に立てますが、価格競争が激しい業界であり現実的ではありません。

  

さらに物件に欠陥があるとしたら魅力どころかデメリットだけが残ります。よって、今後の利用者は減ると考えられます。 利用者が減れば当然売上が低迷にも繋がります。

    

ここから大きく信頼回復を目指していけるのか、利用客離れを防げるのか…今後のレオパレス21の対応に注目で目が離せませんね。

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